Аренда квартиры в современных реалиях – что это такое? Как с умом сдать или снять помещение, не нарушая закон? Оформление договора, вопросы обслуживания и коммунальных платежей — обо всём этом нужно иметь представление.
Предлагаем вам разобраться в этих тонкостях вместе с РИА «Кузбасс» и профессиональным юристом Евгением Лобач.
Мы учитываем интересы нашей аудитории, поэтому для любителей смотреть, а не читать подготовили видеоверсию интервью.
ЧТО ПОДРАЗУМЕВАЕТ ПОД СОБОЙ ЗАКОННАЯ СДАЧА КВАРТИРЫ В АРЕНДУ
Само слово законная подразумевает под собой проведение всех необходимых процедур. Когда квартира или другое жилое помещение сдаётся физическому лицу, необходимо заключить договор аренды. Он заключается на срок либо до года, либо, соответственно, больше, чем на один год.
Если договор заключён на срок свыше года, его необходимо регистрировать в Росреестре. Также это можно сделать, обратившись в МФЦ – это даже проще. Там специалисты быстро помогут и подскажут, как всё правильно сделать.
Согласно такому договору (заключённому на срок свыше одного года – прим. редактора), арендодателю нужно будет выплачивать государству налог в размере 13%. Эта выплата осуществляется раз в год.
Важно отметить: многие идут в обход этого закона и не сообщают в Росреестр или МФЦ то, что они сдают квартиру в аренду. Однако, любая проверка позволит выявить это нарушение, и человеку придётся выплачивать штраф в размере до 5 тысяч рублей. И также будет учитываться сумма налога, который не был уплачен.
ДОГОВОР – ЭТО ОБЯЗАТЕЛЬНО? ЧТО ОН УЧИТЫВАЕТ
Договор выгоден как арендатору, так и арендодателю. Он будет защищать обе стороны. Прописать можно абсолютно все условия – начиная от меблированности квартиры и сохранности техники, заканчивая решением о том, кто оплачивает коммунальные платежи.
Я советую проводить оценку имущества, которое находится в квартире, фиксировать его состояние, потому что бывают разные случаи. Это нужно сделать для того, чтобы обе стороны понимали – кто в случае порчи имущества будет возмещать его стоимость и так далее. Ну и чтобы можно было доказать, скажем, что техника была повреждена не в процессе проживания в квартире арендатором, а ещё до его заселения.
ВЫГОДНЕЕ ЛИ ПОИСК ЖИЛЬЯ С ПОМОЩЬЮ РИЕЛТОРА
Всё индивидуально. Если у нанимателя есть время на поиск недвижимости, то лучше это сделать самому, потому что обращение в сторонние организации – это прежде всего финансовые затраты. Риелторы берут процент определённый, комиссию. И неизвестно, как организация работает – честно или не очень. Нужно обращать внимания на отзывы, на мнение знакомых. Можно вообще нарваться на мошенников. Например, риэлтерское агентство может взять с вас заранее деньги, обещая подобрать подходящие вам варианты квартир, а в итоге вы остаётесь ни с чем – представители агентства перестают выходить на связь.
Или, например, мошенники снимают на месяц какую-то определённую квартиру, выставляют её в объявлении. И они одну и ту же квартиру сдают сразу нескольким людям. Говорят: «Заехать сразу нельзя, предыдущие арендаторы уедут через неделю. Оставляйте залог». Нетрудно догадаться, что после этого происходит – люди оказываются обманутыми.
Нужно внимательно читать договор, который предоставляется риелтором, чтобы потом была возможность что-то доказать.
САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕСДАЧА КВАРТИРЫ БЕЗ ВЕДОМА ХОЗЯИНА – ЭТО НОРМАЛЬНО?
Мошеннических схем много. Те же риелторы могут снимать квартиры и пересдавать их уже самостоятельно, в обход хозяина жилища, тайком. Конечно, за ними может быть закреплено такое право – опять же, всё упирается в договор. Необходимо наличие согласия хозяина квартиры. Если арендодатель не против, то всё в рамках закона.
Если в договоре не был прописан пункт насчёт пересдачи, но это произошло, остаётся одно – идти в суд и предъявлять свои требования.
ПОСУТОЧНАЯ СДАЧА КВАРТИР
Конституционный суд разрешает посуточную сдачу квартир и не приравнивает это к гостиничному бизнесу. Статья 35 Гражданского кодекса содержит положения, регулирующие наём жилых помещений. Проблем не будет, если вовремя платить налоги и аккуратно взаимодействовать с соседями.
Да, на краткосрочной аренде можно заработать минимум в два раза больше, нежели сдавая квартиру на длительный срок. Но тут очень много рисков для арендодателя. Первостепенно речь идёт о порче имущества. Зачастую посуточно квартиры арендуют любители повеселиться шумными компаниями, прибегая при этом к горячительным напиткам. Они могут нанести серьёзный урон не только квартире, в которой находятся, но и соседним квартирам. Например, собрались ребята, сломали батарею и затопили соседей. Выплачивать сумму ущерба придётся, скорее всего, собственнику.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ
В арендных правоотношениях правовые риски могут возникнуть как у арендодателя (наиболее частый риск – риск неплатежа арендной платы), так и у арендатора. И тут я снова напоминаю про составление договора. В нём можно указать всё, что обе стороны хотят регулировать.
Например, у хозяина квартиры есть право приходить и следить за тем, в каком состоянии находится его имущество. Частоту его посещений можно уточнить, зафиксировав в документе. При этом по закону арендодатель может всегда прийти в своё жилище – это его собственность. Тут очень важны именно человеческие договорённости. По логике – он должен всегда согласовывать свои визиты с вами.
Вопросы, связанные с детьми и домашними животными, оплатой коммунальных услуг, ремонтом, тоже должны быть прописаны в договоре. Это такие основные моменты, учитывать которые есть право как у арендатора, так и у арендодателя.
В общем, все права и обязанности прописываются в договоре. В случае разногласий можно будет использовать его в суде.
МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ АРЕНДАТОРА БЕЗ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ
Если арендатор нарушает договор, то выселение может быть произведено при определенных условиях. Однако для того, чтобы выселение произошло законно, необходимо сначала предоставить письменное предупреждение арендатору.
Арендатор обязан предупредить о расторжении договора. Выселить просто так вас не имеют права.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НАГЛЫЙ АРЕНДАТОР ОТКАЗЫВАЕТСЯ СЪЕЗЖАТЬ
Бывают ситуации, когда квартиросъёмщик отказывается съезжать и при этом не платит за жилище. Или же срок аренды закончен, а человек упёрся и не горит желанием покидать вашу квартиру.
Если вы как арендатор заблаговременно уведомили квартиросъёмщика о том, что не намерены продлевать аренду, то выселить человека можно будет при помощи суда. После завершения срока действия договора жилец больше не имеет законного права находиться в вашем жилье.
Досадно признавать, но судебное разбирательство может затянуться вплоть до 12 месяцев, и всё это время арендатор сможет находиться в квартире.
Если договор аренды отсутствует, тут всё сложнее. Такие взаимоотношения трудно регламентировать. При выселении не обойтись без помощи полиции. Применять силу и выгонять квартиросъёмщика самому недопустимо.
АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Существует аренда коммерческой недвижимости. Юридическое или физическое лицо, снимающее помещение для бизнеса – для оказания услуг или производства каких-то вещей, – должно зарегистрировать это помещение как нежилое. В жилом помещении заниматься бизнесом нельзя.
Помещение можно перевести из одной категории в другую. Для этого необходимо провести определённую процедуру. Коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании.
Хотелось бы подчеркнуть, что налог, выплачиваемый самозанятыми, которые сдают помещения в аренду, составляет 4%, если квартира сдаётся обычному человеку, и 6% — если организации или ИП.
