РИА «Кузбасс» продолжает рубрику «Дело житейское», в которой освещает юридические вопросы простым языком.
Темой новой беседы с кемеровским юристом Евгением Лобач стало приобретение жилья – покупка дорогостоящая, поэтому к ней стоит заранее подготовиться, изучив все нюансы.
Посмотреть интервью в видеоформате можно тут. Ну а любителям текстов – приятного чтения!
Человек решил приобрести квартиру. С чего ему нужно начать?
Прежде всего надо определиться со своими желаниями – что конкретно за жильё вы хотите купить. Это может быть дом или квартира, «голые стены» или «вторичка». Определитесь с метражом, с количеством комнат. Затем необходимо сориентироваться по ценам – посмотреть, какие на рынке недвижимости есть варианты, зайти на такие платформы как Авито, ДомКлик, Циан. Очень важен район – от него в том числе зависит стоимость жилья. Если вы работаете в центре, например, то вам следует заранее предусмотреть, насколько удобно вам будет добираться на работу из другого района.
На что нужно обращать пристальное внимание при выборе квартиры? Например, ещё на этапе «увидел объявление»
Смотрите на инфраструктуру, которая указывается в объявлении – что есть рядом с вашим потенциальным будущим домом. Если у вас маленький ребёнок, то, конечно, желательно, чтобы рядом были детский сад, школа, больница, магазины, игровая площадка, развлекательные центры.
Ещё одним важным аспектом, на который нужно обращать внимание, – написано ли в объявлении, что жильё внесено в ЕГРН.
Нужен ли риелтор или же можно самостоятельно заняться сделкой? Что лучше, безопаснее, выгоднее?
Риелтор – это специалист, который разбирается в своём деле, а значит, сможет обеспечить вам качественную услугу по подбору нужного вам варианта жилья. Но и тут важно понимать, что риелтор риелтору рознь. Есть проверенная организация – бюро недвижимости – риелторам из этого агенства можно смело доверять.
Можно, конечно, искать варианты и самостоятельно, но вносить залог, задаток, заключать сделку всё-таки лучше вместе с риелтором – он понимает все тонкости документации и тем самым способен обезопасить вас от разного рода рисков.
Какие документы необходимы для заключения сделки?
Продавец квартиры должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН. Вы составляете договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему.
При этом такой базовый пакет документов подойдет, если продавец — взрослый собственник, который лично участвует в сделке, а квартира не была приватизирована или не получена в наследство. В этих случаях перечень документов расширяется – в него включаются доверенности, разные справки и т.д.
Заключайте ДКП в письменной форме. Если вы не оформите договор в бумажном или электронном виде, с юридической точки зрения его не существует. Без письменного документа Росреестр не зарегистрирует переход прав на недвижимость, в ЕГРН будет числиться прежний собственник.
Как проверить юридическую чистоту недвижимости?
Это можно сделать при помощи договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (запросить ее можно и самостоятельно для проверки), свидетельства о праве собственности и т. д. Если продавец действует по доверенности, она должна быть заверена нотариально и иметь QR-код.
Запросите у продавца нотариально оформленное согласие супруга на сделку. Если собственник не в браке, нотариус оформит заявление об отсутствии брака. Так вы обезопасите себя от того, что сделку оспорит супруг, который не давал на нее согласия.
Свяжитесь с собственником, если квартира продается по доверенности. Лучше всего пообщаться с ним по видеосвязи или встретиться лично. Так вы будете уверены, что он существует и способен понимать последствия своих действий.
Проверьте продавца на банкротство. Собственник-банкрот не может свободно распоряжаться имуществом. Проверить продавца можно на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также изучите исполнительные производства собственника на сайте ФССП. Если долги продавца больше 500 тысяч рублей, он в любой момент может стать банкротом.
Роль нотариуса в заключении сделки – какова она? Он обязательно присутствует при каждой сделке?
Обязательная нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок:
· сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
· сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
· сделок по отчуждению доли в недвижимом имуществе, в том числе ипотеки долей,
Чем отличается покупка квартиры на вторичном рынке от покупки квартиры в новостройке?
Если вы покупаете квартиру в новостройке, вы можете обустроить её на свой вкус. При этом вам придётся вложиться в ремонт. Квартиры на вторичном рынке иногда продают прямо с мебелью – то есть вы въедете уже в готовое жильё.
Выгодно покупать квартиру «под котлован». То есть вы ждёте, когда дом построят, при этом платите меньше.
Как осуществляется приобретение квартиры через ипотеку?
Если это ипотечная сделка, ещё одним «персонажем», участвующим в оформлении, выступает банк.
Банки также проверяют квартиру на юридическую чистоту.
Обычно они запрашивают:
- Предварительный договор купли-продажи, подтверждающий серьёзность намерений сторон
- Расписку о получении первоначального взноса, в котором указаны паспортные данные сторон, сумма, основание для получения денег
- Технический паспорт БТИ. Ему должно быть не более пяти лет
- Выписка из домовой книги. Она подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.
Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась в браке; разрешение органов опеки, если при этом использоваться материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.
В каждом банке условия индивидуальные, но общая схема выдачи денег такая – банк выплачивает продавцу средства, а вы платите банку ежемесячно определённую сумму на протяжении N-нного количества лет.
Как используется материнский капитал при приобретении квартиры? Можно ли впоследствии продать квартиру, купленную частично на материнский капитал?
Многие используют материнский капитал как первоначальный взнос. При этом важно, чтобы в квартире, приобретаемой на маткапитал, ребёнку были выделены квадратные метры.
Продать впоследствии квартиру, купленную на материнский капитал, можно. Главное – соблюсти ряд условий.
Для продажи квартиры, доля в которой принадлежит ребёнку, необходимо разрешение органа опеки и попечительства.
При этом условия проживания ребёнка в новой квартире должны быть не хуже, чем условия в квартире, которую вы решили продать.
Какие существуют мошеннические схемы, связанные с купле-продажей квартир?
Их очень много. Одна из самых распространённых схем связана с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателю по привлекательной цене. На первой же встрече продавец демонстрирует пакет документов на квартиру, клиент доволен, хочет оформить сделку, и тут продавец требует внести задаток. В договоре при этом прописывается, что задаток не возвращается, если покупатель срывает сделку. Ну а далее всплывают различные обстоятельства, связанные с квартирой, которые на первой встрече продавец утаил. Покупатель отказывается от приобретения жилья и тем самым теряет деньги – уже внесённый залог.
Также частенько объявляются дальние родственники, которые внезапно заявляют человеку, купившему квартиру, что у них есть доля в этой жилплощади. Все эти спорные ситуации решаются через суд.
Что делать, если застройщик нарушает сроки сдачи квартиры, которую вы приобрели?
Изначально можнонаправить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если реакции не последовало, необходимо собрать доказательную базу – предоставить в суд документы, в которых указаны сроки сдачи жилья. И уже суд будет заниматься разбирательством.
Когда сделку с недвижимостью можно оспорить?
Договор купли-продажи можно оспорить в течение трёх лет с момента заключения сделки.
Сделать это можно в том случае, если вы являетесь одной из сторон, заключившей сделку, и считаете, что ваши права как-либо нарушили. При этом, если вы не являетесь одной из сторон, которая заключала договор, но имеете отношение к квартире – например, если ваш супруг без вашего ведома продал квартиру, – вы также можете обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.
